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隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，成本控制成為了一個(gè)越來越重要的話題。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，成本是直接關(guān)系到盈利的因素。因此，對于各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本掌控已成為很多企業(yè)經(jīng)營策略的重要環(huán)節(jié)。而針對于這一問題,房地產(chǎn)建設(shè)成本數(shù)據(jù)庫應(yīng)運(yùn)而生。
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房地產(chǎn)建設(shè)成本數(shù)據(jù)庫是以項(xiàng)目為單位，通過資料搜集、分類整理和歸納建立相關(guān)清單，各項(xiàng)成本用具體實(shí)例進(jìn)行說明，在模板中，項(xiàng)目組合成本匯總，統(tǒng)計(jì)每一項(xiàng)成本的總量，形成一套可供檢索的、參考的、比較的成本數(shù)據(jù)庫。
基于一套成本數(shù)據(jù)庫，可以讓項(xiàng)目管理者在全盤把握項(xiàng)目成本情況的同時(shí)，更好地實(shí)施成本管控方案，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益起到重要作用。
房地產(chǎn)建設(shè)成本數(shù)據(jù)庫能夠包含大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目、設(shè)計(jì)方案等信息，對于比較常見、規(guī)模較大的項(xiàng)目，可以通過這些數(shù)據(jù)及時(shí)的掌握其成本情況，進(jìn)而構(gòu)造出更加科學(xué)、合理的方案。在此基礎(chǔ)上，就能夠在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，保持一個(gè)較好的成本控制，使得企業(yè)能夠更好地把握開發(fā)成本，降低成本，提高效益。
房地產(chǎn)建設(shè)成本數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)，還能夠幫助發(fā)展商系統(tǒng)的檢測出各種成本累加情況，如設(shè)備成本、建筑材料成本、人力成本等，經(jīng)過簡單的分析，就能夠?qū)?xiàng)目的成本情況有一個(gè)全方位的了解。在這個(gè)基礎(chǔ)上，就能夠更加清楚地看到哪里出了問題，從而根據(jù)實(shí)際情況和數(shù)據(jù)情況調(diào)整方案，以控制項(xiàng)目的成本。
房地產(chǎn)建設(shè)成本數(shù)據(jù)庫還能夠加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部管理和協(xié)作。 隨著成本控制的重要性越來越被人們所認(rèn)識，各家企業(yè)開始加強(qiáng)內(nèi)部協(xié)作，把各個(gè)部門之間的信息整合起來，形成成本管理平臺。 這樣一來，不僅能夠在成本控制方面取得立竿見效的成果，還可在內(nèi)部團(tuán)隊(duì)之間建立起更加緊密、協(xié)作的工作關(guān)系，有利于企業(yè)團(tuán)隊(duì)的合作精神和高效率的實(shí)現(xiàn)。
綜上所述，房地產(chǎn)建設(shè)成本數(shù)據(jù)庫的建立，可以幫助發(fā)展商全面掌握其項(xiàng)目成本情況，并且加強(qiáng)內(nèi)部協(xié)作和管理，形成成本管理平臺。在未來，這將會是一個(gè)越發(fā)成熟、逐漸完善的成熟體系，而對于發(fā)展商而言，也是未來成本管控的重要平臺之一。
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房地產(chǎn)行業(yè)中的成本明細(xì)分類
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成
1、土地費(fèi)用。
是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。目前存在著有償出讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式。
土地費(fèi)用包括：
（1）土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)；
土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得卜渣讓到。
征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)基金、土地管理費(fèi)、根底占用稅和拆遷費(fèi)等。
（2）城市建設(shè)配套費(fèi)；
城市建設(shè)配套費(fèi)是因投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。
（3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。
拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。被拆遷房屋的使用人因拆遷而遷出時(shí)，作為拆遷人的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)付給搬遷補(bǔ)助費(fèi)或臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)換。
2、前期工程費(fèi)。
包括：開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)。 項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地型局上原有建筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)估算。
3、房屋開發(fā)費(fèi)。
包括：
（1）建安工程費(fèi)；
建安工程費(fèi)用是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。
（2）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；
指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。
（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。
指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，其費(fèi)用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。
、管理費(fèi)。
是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。
5、銷售費(fèi)用。
是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。
6、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。
7、其他費(fèi)用。
主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編織費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。
8、不可預(yù)見費(fèi)梁缺。
不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和簽署各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3%~7%估算。
、稅費(fèi)。
開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些打中型城市，這部分稅費(fèi)在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資中占有限大比重。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。
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